冷链物流产业园在新产业机遇下的规划分析-上海威士达冷链物流研究院

　　一、我国冷链物流园区现状

　　中国冷链物流园区在快速发展过程中遇到了许多问题。一是园区建设，二是园区运营管理。园区建设是一项战略投资，对企业和社会都有长期而巨大的影响。虽然园区运营存在许多问题，但管理问题可以逐步改善，园区规划定位错误会带来不可弥补的损失。总结了几个主要问题，希望吸引大家的注意：

　　1.冷链物流园区盲目建设严重。

　　目前，我国冷链产业的发展受政策影响较大。政府的财政支持和土地优惠引导投资者对该行业的投资。政府出台鼓励政策的初衷是促进冷链产业的长期健康发展，但投资者追求的利益往往与政策的初衷背道而驰。部分冷链物流园区在获得政府优惠土地后，改变规划方向，增加商业建筑面积，减少冷库面积或拖延建设;部分冷链物流园区建设受政策影响，忽视实际市场需求，投资者决定，导致冷库建设模式和规模偏离市场实际需求。

　　2.许多冷链物流园区投资者没有农产品流通或物流管理经验。

　　根据对物流园区和冷链物流园区投资者的调查研究，60%以上的投资者与物流和冷链物流无关。投资冷链物流可以享受短期政策带来的好处，长期经营冷库可以获得稳定的收入。这是一个房地产行业风险相对较小的地区。然而，非行业投资者在投资冷库时面临的风险和困难相对较多。

　　3.冷链物流园区建设大多只注重建筑形式，缺乏专业规划咨询。

　　冷链物流园区是一种以物流运营、产品交易、物流加工为主的设施，冷库是一种专业技术较多的建筑。因此，冷链物流园区的建设应更加注重早期的规划和研究。然而，许多冷链物流园区的投资者不愿意花钱和精力在规划研究上，更愿意相信自己的直觉和现有信息。

　　4.匆匆上马，边建边改。

　　由于征地对冷链物流园区的建设尤为重要，许多投资者在向政府提交申报项目之前，匆忙制定了园区建设计划，并报政府批准土地。一旦获得土地，就太晚了，无法进行详细的战略研究、论证和规划，因此在施工过程中匆忙启动和改变，造成了大量浪费，严重影响了施工质量。随着土地红利的逐渐消失，土地增值成功的可能性越来越小。

冷链物流产业园在新产业机遇下的规划分析

　　5.国家冷库建设标准仍需完善。

　　GB50072-2010是目前冷库建设中唯一可参考的国家标准。冷库最大防火间隔定位为3500平方米，同级干货仓库为6000平方米。易燃材料不储存在冷库中，冷库保温材料不自燃。在冷库运行越来越复杂的情况下，将3500平方米限制为最大分隔面积是不合理的。该标准还规定，冷藏室与穿过大厅之间的隔墙应为防火墙，防火隔墙的耐火极限不得小于3小时。

　　上述规定极大地限制了冷库的建设。例如，如果建造1万平方米的钢结构冷库，应如何进行防火分离?根据本标准，不仅提高了冷库的建设成本，而且降低了冷库的保温性能，给冷库的运行带来了不便。如果只是为了防止氨制冷剂带来的火灾风险，氨制冷可以单独解释。目前，已发布了多项国家标准，根据2010年的统计数据，与物流相关的标准高达380项。如果发布了这些标准，大多数企业不知道，也不能被企业采用。

　　二、冷链物流园区规划设计

　　所谓冷链物流园区规划，是未来冷链物流园区的综合发展规划，是冷链物流园区整体、系统、基本功能的研究、分析和冷链物流园区未来发展方向的设计过程。它不同于国家或地区物流的发展规划，也不同于其他功能园区的规划。它涉及更大的区域范围，更广泛的领域，需要进行更多的研究，应根据物流本身和相关行业的特点和发展进行规划。同时，还应考虑其与周边经济的相互作用。

　　冷链物流园区规划的要素主要包括：

　　1.地区经济发展现状及城市发展;

　　2.冷链物流业发展现状;

　　3.施工必要性和可行性分析;

　　4.选址论证;

　　5.定位分析;

　　6.功能设计;

　　7.布局规划;

　　8.交通规划;

　　9.相关物流信息系统规划;

　　10.他的支持、保障性体系规划;

　　11.实施方案的建设和发展。